Azərbaycanda əmlak qiymətlərinin dinamikası: Son 5 ilin təhlili

Əmlak bazarı ölkə iqtisadiyyatının önəmli göstəricilərindən biridir. Son 5 ildə Azərbaycan əmlak bazarında baş verən dəyişikliklər, qiymət dinamikası və bu dinamikanın arxasında duran səbəblər həm investorlar, həm də ev almaq istəyənlər üçün böyük maraq doğurur. Bu yazıda Azərbaycanda əmlak qiymətlərinin son 5 ildəki dinamikasını ətraflı şəkildə təhlil edəcəyik.

Son 5 ildə Azərbaycan əmlak bazarı bir sıra dəyişikliklərə məruz qalıb. 2018-ci ildən başlayaraq qiymətlərdə ümumi artım tendensiyası müşahidə olunsa da, bu artım bərabər və sabit olmayıb. Paytaxt Bakı ilə regionlar arasında, eləcə də müxtəlif əmlak növləri arasında qiymət fərqləri özünü göstərib.

2018-2019-cu illərdə əmlak bazarında nisbi sabitlik müşahidə olunurdu. Lakin 2020-ci ildə COVID-19 pandemiyasının təsiri ilə bazarda müəyyən durğunluq yaşandı. Karantin məhdudiyyətləri səbəbindən əmlak alqı-satqısı azaldı, qiymətlər isə qısa müddətə aşağı düşdü. Ancaq 2021-ci ilin ortalarından etibarən bazar yenidən canlanmağa başladı və qiymətlərdə sürətli artım müşahidə olundu.

2022-ci ildə dünya iqtisadiyyatında baş verən proseslər, xüsusilə inflyasiya və enerji qiymətlərinin artımı Azərbaycan əmlak bazarına da təsir göstərdi. Tikinti materiallarının bahalaşması yeni tikilən evlərin qiymətlərinin artmasına səbəb oldu. Eyni zamanda, insanların inflyasiyadan qorunmaq üçün daşınmaz əmlaka investisiya etmək istəyi də qiymətlərin yüksəlməsinə təkan verdi.

Paytaxt Bakı, ölkənin əmlak bazarının ən böyük və dinamik hissəsini təşkil edir. Son 5 ildə Bakıda əmlak qiymətlərində ümumi artım tendensiyası müşahidə olunub, lakin bu artım bütün rayonlarda eyni olmayıb.

2018-2019-cu illərdə Bakıda əmlak qiymətləri orta hesabla 5-7% artım göstərib. 2020-ci ilin əvvəlində pandemiya səbəbindən qiymətlər 3-5% aşağı düşsə də, ilin sonuna doğru bərpa olunmağa başlayıb. 2021-ci ildə isə qiymətlərdə kəskin artım müşahidə edilib və orta hesabla 15-20% yüksəliş qeydə alınıb.

2022-ci ildə və 2023-cü ilin əvvəlində qiymət artımı davam edib, lakin daha mülayim templə. Bu dövrdə orta illik artım 10-12% civarında olub. Xüsusilə, Bakının mərkəzi rayonlarında və yeni salınmış yaşayış komplekslərində qiymət artımı daha yüksək olub.

Bakının müxtəlif rayonları arasında qiymət fərqləri də diqqət çəkir. Məsələn, Nəsimi, Səbail və Nərimanov rayonlarında qiymətlər daha sürətlə artıb və hazırda ən yüksək səviyyədədir. Digər tərəfdən, Suraxanı, Sabunçu kimi kənar rayonlarda qiymət artımı daha mülayim olub.

Azərbaycanın regionlarında əmlak qiymətlərinin dinamikası Bakıdan fərqli olub. Ümumiyyətlə, regionlarda qiymət artımı daha mülayim templə gedib və bəzi hallarda durğunluq da müşahidə olunub.

2018-2020-ci illərdə regional əmlak bazarında qiymətlər demək olar ki, sabit qalıb, bəzi bölgələrdə hətta cüzi azalma da qeydə alınıb. Bu, əsasən kənd təsərrüfatı və turizm sektorunun inkişafı ilə bağlı olan Quba-Xaçmaz, Lənkəran-Astara kimi bölgələrdə müşahidə edilib.

2021-ci ildən etibarən regionlarda da qiymət artımı başlayıb, lakin bu artım Bakı ilə müqayisədə daha aşağı olub. Orta hesabla regional əmlak qiymətləri 2021-2022-ci illərdə illik 5-8% artıb. Gəncə, Sumqayıt kimi böyük şəhərlərdə artım daha yüksək olub və Bakıya yaxınlaşıb.

Regionlarda əmlak qiymətlərinin artımına təsir edən əsas amillər arasında dövlətin regional inkişaf proqramları, yeni iş yerlərinin yaradılması və infrastruktur layihələrinin həyata keçirilməsi yer alır. Xüsusilə, işğaldan azad edilmiş ərazilərdə aparılan bərpa və quruculuq işləri ətraf bölgələrdə əmlak bazarına müsbət təsir göstərib.

Müxtəlif əmlak növləri üzrə qiymət dinamikası son 5 ildə fərqli olub. Mənzillər, fərdi evlər, kommersiya obyektləri və torpaq sahələrinin qiymətlərində müxtəlif tendensiyalar müşahidə edilib.

Mənzillər: Şəhər mərkəzlərində, xüsusilə Bakıda yeni tikilmiş binaların mənzilləri ən yüksək qiymət artımı göstərib. 2018-ci illə müqayisədə 2023-cü ilin əvvəlində bu tip mənzillərin qiyməti 40-50% artıb. Köhnə tikili binalarında isə artım daha az - təxminən 20-30% civarında olub.

Fərdi evlər: Fərdi evlərin qiymətləri də artıb, lakin bu artım mənzillərlə müqayisədə daha mülayim olub. Orta hesabla son 5 ildə fərdi evlərin qiyməti 15-25% yüksəlib. Bakı ətrafı qəsəbələrdə və regional mərkəzlərdə fərdi evlərə tələbat artıb.

Kommersiya obyektləri: Ofis və ticarət sahələrinin qiymətləri pandemiya dövründə müəyyən enmə yaşasa da, 2021-ci ildən etibarən bərpa olunmağa başlayıb. Hazırda kommersiya obyektlərinin qiymətləri 2018-ci il səviyyəsindən 10-15% yuxarıdır.

Torpaq sahələri: Torpaq sahələrinin qiymətləri yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq fərqli dinamika göstərib. Bakıətrafı ərazilərdə və turizm potensialı olan bölgələrdə torpaq qiymətləri 30-40% artıb. Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda isə artım daha az - 10-15% civarında olub.

Azərbaycanda əmlak qiymətlərinin dinamikasına bir sıra amillər təsir göstərib. Bu amilləri başa düşmək, bazardakı dəyişiklikləri daha yaxşı anlamağa kömək edir:

İqtisadi vəziyyət: Ölkənin ümumi iqtisadi durumu, neft qiymətləri, inflyasiya səviyyəsi kimi faktorlar əmlak bazarına birbaşa təsir edir. Son illərdə neft qiymətlərinin sabitləşməsi və iqtisadi şaxələndirmə siyasəti əmlak bazarının canlanmasına səbəb olub.

Dövlət siyasəti: Hökumətin həyata keçirdiyi sosial proqramlar, güzəştli ipoteka kreditləri, vergi güzəştləri kimi tədbirlər əmlak bazarını stimullaşdırıb və qiymətlərə təsir göstərib.

Demoqrafik amillər: Əhalinin artımı, şəhərləşmə prosesi və miqrasiya əmlaka olan tələbatı artırıb. Xüsusilə Bakıya olan miqrasiya paytaxtda əmlak qiymətlərinin yüksəlməsinə səbəb olub.

Xarici investisiyalar: Xarici investorların Azərbaycan əmlak bazarına marağı, xüsusilə Bakıda lüks mənzillərə və kommersiya obyektlərinə olan tələbatı artırıb.

İnfrastruktur layihələri: Yeni yolların çəkilməsi, metro xətlərinin genişləndirilməsi, parkların salınması kimi layihələr müəyyən ərazilərdə əmlak qiymətlərinin artmasına səbəb olub.

Tikinti sektorunun inkişafı: Son illərdə tikinti sektorunun genişlənməsi, yeni yaşayış komplekslərinin inşası bazara yeni təklif gətirib və qiymətlərə təsir edib.

Azərbaycan əmlak bazarının gələcəyi ilə bağlı proqnozlar müxtəlifdir, lakin ümumi tendensiyalar müəyyən edilə bilər:

Qiymət artımının davam etməsi: Ekspertlərin əksəriyyəti yaxın gələcəkdə əmlak qiymətlərinin artmağa davam edəcəyini proqnozlaşdırır. Lakin bu artımın əvvəlki illərlə müqayisədə daha mülayim olacağı gözlənilir.

Regional inkişaf: İşğaldan azad edilmiş ərazilərin bərpası və inkişafı ətraf bölgələrdə əmlak bazarının canlanmasına səbəb ola bilər. Bu, regionlarda əmlak qiymətlərinin artmasına gətirib çıxara bilər.

Ekoloji layihələrin təsiri: "Yaşıl enerji" və ekoloji təmiz texnologiyaların tətbiqi ilə bağlı layihələr müəyyən ərazilərdə əmlak qiymətlərinin artmasına səbəb ola bilər.

Texnoloji yeniliklər: "Ağıllı ev" texnologiyalarının və rəqəmsal həllərin əmlak sektoruna inteqrasiyası yeni tikilən evlərin qiymətlərini yüksəldə bilər.

Xarici investisiyaların artması: Azərbaycanın geosiyasi mövqeyinin güclənməsi və iqtisadi imkanlarının genişlənməsi xarici investorların marağını artıra bilər ki, bu da əmlak qiymətlərinə müsbət təsir göstərə bilər.

1. Son 5 ildə Azərbaycanda əmlak qiymətləri nə qədər artıb?

Orta hesabla, son 5 ildə Azərbaycanda əmlak qiymətləri təxminən 30-40% artıb. Lakin bu artım bölgələr və əmlak növləri üzrə fərqlidir.

2. Hansı şəhərdə əmlak qiymətləri ən çox artıb?

Bakı şəhərində, xüsusilə mərkəzi rayonlarda və yeni yaşayış komplekslərində əmlak qiymətləri ən çox artım göstərib.

3. Regionlarda əml